47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。

　　同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。

　　对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。

　　区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。

王斑：演员要为角色代言******

　　【文艺人物志】

　　光明日报记者 郝泽华

　　《雷雨》中的周朴园、周萍，《北京人》中的曾文清，《我们的荆轲》中的荆轲……他跑过无数龙套，演绎过大量让观众印象深刻的角色。2007年，他凭借《雷雨》获得中国话剧金狮奖，2013年又凭借《我们的荆轲》获得中国戏剧梅花奖。成绩的背后是他30多年的勤勉与付出。他说：“人们都喜欢‘神来之笔’，其实‘神来之笔’都是从潜移默化的积累中来的。”

王斑 光明图片

　　天空湛蓝澄澈，气温悄然转冷。北京人民艺术剧院的排练厅里，一桌二椅摆开，两名演员轻装上阵，话剧《香山之夜》正在排练。“我们的事业是正义的，正义的事业，是任何敌人也攻不破的。”北京人民艺术剧院演员王斑正用湘潭话流利地讲着台词。身披灰色外套，手中一杯浓茶，指间一支香烟，省去专业的妆造，走出舞美的修饰，仅朗声谈笑间，王斑饰演的毛泽东便已有了几分伟人的神韵。

　　王斑正在排演的话剧《香山之夜》，聚焦1949年4月23日人民解放军解放南京这一重大历史时刻，以毛泽东在香山双清别墅的内心活动为主线，将不同时空的人物放在同一戏剧场景里，展开了一场充满艺术想象力的“超时空对话”。王斑收放自如的表演背后，是其作为一名演员对于表演事业的孜孜以求、躬耕不辍。

　　作为北京人艺第一次出演毛泽东舞台艺术形象的演员，王斑深感肩上的责任与使命：“我到人艺三十多年了，演了那么多角色，都是在为这样的人物做铺垫。”排练厅墙上“戏比天大”四个大字，与王斑遥遥相望。

　　1971年出生于河南郑州的王斑，16岁踏进中央戏剧学院表演系的大门，成为中戏87级表演班年纪最小的一个。中戏毕业后，王斑进入北京人艺，扎根于人艺剧场，如今已是第31年。《雷雨》中的周朴园、周萍，《北京人》中的曾文清，《我们的荆轲》中的荆轲……在北京人艺的舞台上，王斑跑过数不清的龙套，也演绎过不少让观众印象深刻的角色，收获了许多掌声与赞誉。2007年，王斑凭借《雷雨》中的表现获得中国话剧金狮奖表演奖，2013年，他又凭借《我们的荆轲》获得第26届中国戏剧梅花奖，这也是中国戏剧表演艺术的最高奖。种种成绩的背后，是王斑始终如一的勤勉与努力。

　　在《香山之夜》中，为了让自己饰演的毛泽东尽可能形神兼备，王斑下了不少苦功夫。“演毛泽东这样的人物需要做很多功课，要了解各大历史事件，以及人物在事件中的状态和心理，还要体会人物的精神境界。”在准备阶段，王斑把《毛泽东选集》摆在床头，每天清晨都念上几段。讲到这里，王斑笑了笑：“人们都喜欢‘神来之笔’，其实‘神来之笔’都是从潜移默化的积累中来的。”为了讲好湘潭话，王斑专门托人用湘潭话将剧本中毛泽东的台词全部录了一遍，自己逐句跟着学。此外，他还几次前往香山双清别墅，徘徊在房屋、小径、草木间，将双清别墅白昼与夜晚的样子一一刻入脑海，不断揣摩毛泽东在此间的心绪与感受。

　　“我不是特型演员，为了演好这个角色，我需要进行一些外形的改变，尽量靠近56岁的毛泽东。那时他正值盛年，身材比较魁梧。”为此，原本体型偏瘦的王斑开始有计划地增重。但他清楚，仅仅塑造好外形是远远不够的：“演员是一个传递者。演好毛泽东，难的不是外形上的接近，而是如何传递他的思想。”

　　“演员饰演角色，一定要为角色代言。角色的音容笑貌、行走坐卧，我都要反复揣摩，思考观众能否接受。”在《香山之夜》中，王斑有一段朗诵毛泽东《沁园春·雪》的表演。每每王斑朗诵完毕，观众都会报以热烈掌声。那段朗诵花费了王斑不少心血。最初，王斑打算以洪亮、优美的声音完成朗诵。但某一天，王斑意识到：“这不是香山之夜毛主席的朗诵状态。”面对记者的疑惑，他解释道：“《沁园春·雪》是毛主席写的词，我在舞台上朗诵时是第一人称，于是我使用了一些方言。”后来，王斑又琢磨，这段朗诵不该是一气呵成，而应该在不断思考中、在与现实呼应的过程中进行，后来他想明白了：“毛主席朗诵这首词时，心中装着的江山其实就是人民。”

　　在诠释角色的过程中，王斑也和伙伴们走过一些弯路。“经典是需要不断打磨的。”他坦言，一开始，两位演员的动作设计都相对繁琐，一段戏里满是手势和动作。但慢慢地，王斑和饰演蒋介石的演员方旭认识到“好钢要用在刀刃上”，化繁为简，只在关键的时候用一些典型动作，反倒产生了画龙点睛的效果。

　　当《香山之夜》在北京怀柔演出结束时，观众纷纷起立鼓掌。那一刻，聚光灯下的王斑热泪盈眶。他深知掌声背后的复杂性——那一方面来自观众对毛主席的敬仰和爱戴，另一方面也是观众对演员表演的认可。

　　“其实我很想把这个戏一直演下去，演一辈子，那将是多么光荣的一件事啊。但那是不可能的，我还要去接触其他角色。”王斑坦言，演员总是在各种角色中跳来跳去，这是很幸福的事，但有时也会给演员带来一些负担，因为角色会“附体”在演员身上，比如，饰演毛泽东那段时间，身边的朋友会感叹：“你的眼神好像毛主席啊！”王斑听后很开心，但又有些焦虑，担心自己一直带着毛主席的眼神，就没法演别的角色了。“演员的人生与各种角色交织在一起，我们的生活实际上一直是一个‘提起来’，然后再‘放下’的过程。”

　　日光西斜，戏已散场。王斑把灰色的外套认真穿好，顺次系上一粒粒扣子，缓步走出排练厅。无形的聚光灯、荣誉与喝彩之外，王斑再一次回归坦诚、真实、谦逊的自我。舞台的大幕一次次拉开又落下，帷幕开合之间，王斑不断体味着作为演员的“进入”与“回归”。

　　《光明日报》（ 2022年12月21日 13版）